دعاوى استرداد صدرت عن محكمة الايجارات في النبطية

أوضح رئيس تجمع المحامين للطعن وتعديل قانون الايجارات المحامي أديب زخور في بيان، ان "نوعا جديدا من الاحكام المخالفة بدعاوى الاسترداد وتحديد بدل المثل او بدل الايجار، صدرت عن محكمة الايجارات في النبطية واعتبرت بوجوب تحديد بدل المثل في الاماكن السكنية وغير السكنية قبل اقامة الدعوى وليس اثناءها وعرض التعويض على المستأجر قبل تقديم الدعوى تحت طائلة ردها".

أضاف: "وقد جاء في الحكم، حيث اعتبرت ان المادة 22 فقرة 2 من قانون الايجارات الجديد نص على أنه "...اما اذا رغب المالك في استرداد المأجور اثناء السنة الاولى من الفترة التمديدية (السنوات التسع) لأجل هدم البناء الذي يقع المأجور وإقامة بناء جديد مكانه، فعليه أن يدفع المستأجر تعويضا يوازي بدل ايجار ست سنوات محتسبة على اساس بدل المثل الذي جرى تحديده... ويضيف البند 5 من المادة المذكورة أنه "...في جميع الحالات المذكورة أعلاه وفي حالة طلب استرداد المأجور خلال السنوات المحددة الاخرى يتناقص التعويض الذي يستحق للمستأجر نسبيا مع المدة المتبقية من المهلة التمديدية اي بمعدل التسع 1/9 عن كل سنة انقضت من الفترة التمديدية".

وتابع: "وعلما ان المأجور هو تجاري، ويترتب للمستأجر تعويض اضافي، وبالعودة الى المادة 32 فقرة "أ" قد أجازت للمالك استرداد المأجور للضرورة العائلية كما أجازت الفقرة "ج" منها للمالك استرداد المأجور للهدم ولكن المشكلة الاساس في المادة المذكورة كما يقول الحكم انها لم تتضمن نصا على مقدار التعويض المتوجب للمستأجر في حالات الاسترداد التي تضمنتها مع ان المادة 41 قد احالت اليها لاجل احتساب التعويض الاساسي، وحيث يلاحظ يتابع الحكم في هذا الخصوص أن المادة 32 من القانون الجديد قد افتتحت بعبارة "مع مراعاة أحكام المادة 22 من هذا القانون،" الامر الذي قد يفسر على أنه إحالة من المادة 32 المذكورة على المادة 22 من القانون نفسه لأجل احتساب التعويض".

وأضاف: "ويتابع الحكم بالقول، حيث أن الاشكال في التفسير المتقدم أن "بدل المثل" الذي نصت عليه صراحة المادة 22 انما يتعلق بالمأجور السكني، وقد حدد القانون الجديد في مواده 5 و18 و19 و20 و21 آلية وكيفية ومقدار احتساب البدل المذكور، اما بالنسبة للمأجور غير السكني فإنه لا وجود لما يسمى "في المأجور السكني ببدل المثل"، فوفقا للمادة 38 من القانون الجديد فإن بدلات الايجار في المأجور غير السكني بقيت وفقا لما حددها قانون 160/92 مع ربطها بمعدل التضخم السنوي".

وأشار الى ان "الاشكال الثاني في التفسير المتقدم يرتبط بالفترة التمديدية القانونية فهي تسع سنوات للمأجور السكني ولكنها فقط حتى 31/12/2018 للمأجور غير السكني بينما التعويض المحدد في المادة 22 هو بمقدار ست سنوات ويتناقص بمعدل 1/9 سنويا، وحيث ما طرحته المحكمة من إشكاليات لا يمكن ان يعفي القانون الجديد غير القابل للتطبيق على ما يتردد باعتبار ان عمل المحكمة سد الثغرات التي قد تعتري القانون عند التنفيذ، وحيث ان المسألة الاساس في هذه المرحلة من مراحل النزاع هي ما نصت عليه المادة 25 من القانون الجديد التي نصت على ما يلي: "مع مراعاة أحكام المواد 22 و23 و24 من هذا القانون، على المالك في جميع حالات الاسترداد المنصوص عليها في هذا القانون أن يعرض ويودع لدى الكاتب العدل في المنطقة التي يقع فيها المأجور التعويض المحدد بموجب هذا القانون او المتفق عليه رضاء مع المستأجر، مع الاشارة بوضوح الى تناقصه نسبيا مع المدة التمديدية المتبقية، يرفق طالب الاسترداد بالعرض والايداع ما يثبت تحديد بدل المثل اتفاقا او قضاء".

وتابع: "حيث ومن الثابت في الملف أن المدعيتين لم تبرزا ما يثبت انهما عمدتا الى معاملة العرض والايداع قبل اقامة الدعوى، وتعتبرها المحكمة معاملة شكلية جوهرية ويترتب رد الدعوى، لان النص جاء بالصفة الآمرة، وبسبب وجود نص واضح وصريح وعلى المحكمة أن تعطيه مفاعيله كاملا بدلا من ان تجعله بلا مفعول "المادة 366أم.م." وكون القانون الجديد اعطى للمستأجر الموافقة على العرض والايداع ونص القانون على اجراءات تنفيذية مما يجعل المعاملة حتمية، ولان التعويض المتوجب يتناقص مع الزمن الامر الذي يعطي حق للمستأجر بقبول العرض دون اتباع الاحوال القضائية، مما يؤكد حتمية المعاملة، ولأن التعويض بحسب النصوص المذكورة اعلاه مرتبطة ببدل المثل ولاجل تحديده هناك آلية محددة في المواد 18 و19 و20 و21 ولا يسع المحكمة في المرحلة الراهنة تحديد هذا البدل من خلال خبير تعينه، وفقا لما كان يعتمد في القانون 160/92، وهو ما يعني ضمنا انه وحيث طلب استرداد المأجور غير السكني في حالة الهدم ولاجل تحديد بدل المثل يجب اعتماد نفس آلية بدل المثل الخاصة بالمأجور السكني والمحددة في المواد المشار إليها، وذلك قبل اقامة دعوى الاسترداد، وحيث يقتضي رد الدعوى شكلا لعدم قيام المدعيتين بالعرض والايداع قبل تقديم الدعوى".