بعد قرار المجلس الدستوري... ماذا ينتظر القطاع التأجيري؟

وفي حديث لـ"ليبانون ديبايت"، أكدت رئيسة الهيئة اللبنانية للعقارات، المحامية أنديرا الزهيري، أنه "لم يكن مستغربًا ما ورد في قرار المجلس الدستوري بردّ الطعن بإبطال قانون الإيجارات غير السكنية، والذي يُطبق على جميع عقود الإيجار المعقودة قبل 23/7/1992، حيث جاء القرار منسجمًا مع القرارات السابقة للمجلس التي شدّدت على أن لا حقوق مكتسبة في الإيجارات الاستثنائية، وأنه لا يجوز لفئة معينة أن تستفيد على حساب فئة أخرى".

وأضافت: "القرار كرّس مبدأ عدم دستورية التمديدات، وأكّد على حماية حق الملكية المنصوص عليه في الدستور اللبناني. ورغم الضغوطات السياسية، ومحاولات أصحاب الرساميل الكبرى التأثير، إلا أن المجلس الدستوري جدّد تمسكه بمبدأ احترام الملكية الخاصة، ونحن نثمّن هذا القرار لما يحمله من حلّ لمشكلة مزمنة تجاوزت السبعين عامًا".

وأوضحت الزهيري أن "القرار أكّد أيضًا بدء سريان قانون الإيجارات السكنية منذ العام 2014، وأن مهلة السنوات التسع لغير المستفيدين من حساب الدعم قد انتهت بتاريخ 28/12/2023، كما ألغى الفقرة (د) من المادة العاشرة من القانون، والتي كانت تُجيز تقليص التعويض في حالات الاسترداد بهدف التوسعة أو لأغراض مرتبطة بمؤسسات كالمستشفيات، والمدارس، والجمعيات الخيرية، وأبقى على التعويض بنسبة 15% من القيمة البيعية للمأجور كما لو كان خاليًا".

ولتبسيط مضمون القانون، شرحت الزهيري أن "قانون الإيجارات غير السكنية يشمل العقود الموقعة قبل 23/7/1992، وهي بمعظمها عقود تتعلق بمهن حرة أو أنشطة تجارية كالأطباء، والمحامين، والمهندسين، بالإضافة إلى المحال التجارية، المؤسسات، المستشفيات، المدارس، الإدارات العامة، المصانع، المستودعات، والجمعيات والنقابات".

وبيّنت أن "العقود تُحرّر تدريجيًا خلال فترة تمتد من سنتين إلى أربع سنوات، في السنتين الأوليين، يتنازل المالك عن أي زيادة، ويستوفي البدلات القديمة، وبعدها يمكن إما توقيع عقد جديد بشروط وبدلات جديدة، أو استعادة الملكية".

وعن تحديد بدل المثل، أشارت إلى أن "ذلك يتم إما بالاتفاق الرضائي عبر كتاب خطي موجه من المالك بالبريد المضمون أو عبر الكاتب العدل، أو عن طريق القضاء بواسطة خبير محلف يأخذ بعين الاعتبار معايير متعددة منها: عمر وحالة البناء، موقعه الجغرافي، نوع التصنيف العقاري (Zone A,B,C)، جودة الباطون، والخدمات المتوفرة، لتُحتسب بدلات الإيجار وفق نسبة 8% من القيمة البيعية للمأجور كما لو كان خاليًا".

وأضافت أن "الزيادات تتم تدريجيًا على مدى أربع سنوات كالتالي:

-السنة الأولى: 25% من فارق الزيادة بين البدل القديم وبدل المثل.

-السنة الثانية: 50% من الفارق.

-السنتان الثالثة والرابعة: 100% من بدل المثل.

وفي نهاية السنة الرابعة، يصبح الإيجار حرًّا".

وأعطت مثالًا توضيحيًا: "إذا كان بدل المثل السنوي 9120$، وكان الإيجار القديم 150$ فقط، تصبح الدفعات كما يلي:

السنة الأولى: 2,392$

السنة الثانية: 4,785$

السنة الثالثة والرابعة: 9,120$

ما يعني أن المالك لا يبدأ باستيفاء بدل المثل الحقيقي إلا اعتبارًا من السنة الثالثة".

وأردفت أن "في بعض الحالات، يُمكن للمالك استرداد المأجور مباشرة دون المرور بآلية الزيادات، إذا توافرت شروط إسقاط حق التمديد، ومنها:

-عدم تسديد المستأجر بدل الإيجار بعد إنذاره وإنقضاء مهلة شهرين.

-التمنّع المتكرر عن الدفع لثلاث مرات متتالية مع إثبات سوء النية.

-إساءة استعمال المأجور أو تغييره دون موافقة خطية من المالك".

وتابعت الزهيري: "القانون الجديد لحظ بعض الإعفاءات من الرسوم والضرائب، كما راعى حاجات ذوي الإعاقة وفقًا لقانون 220/2000، وذلك بتسهيل الوصول وإقامة ممرات آمنة لهم ضمن الأبنية".

وأبرزت أن "أهمية هذا القانون لا تكمن فقط في تصحيح العلاقة التعاقدية، بل أيضًا في تمكين المالك القديم من إعادة ترميم وصيانة المباني للحفاظ على السلامة العامة، مع تحميل المستأجر مسؤولية المساهمة في الصيانة الدورية والإصلاحات".

وختمت الزهيري حديثها بالقول: "نأمل أن يُعاد النظر في كل القوانين التي تحفظ حقوق المواطن وتُمكنه من ممارسة صلاحياته وواجباته بالشكل الكامل، وعلى الدولة اللبنانية أن تتحمل مسؤولياتها في تأمين حق السكن، وتسهيل حياة المواطنين، وحماية المباني التراثية عبر تقديم الحوافز والدعم اللازم، من دون تحميل أي عبء إضافي على المالكين القدامى".